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 和君产城发展研究中心·产城原创系列

 作者:和君集团高级合伙人 和君产城发展研究中心主任 彭锐

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2018年,在一片可能成为“灰犀牛”的质疑声中,高杠杆、高周转已经成为陈词滥调,“城市更新”成为中国房地产业最高频、最高调的热词。政府、资本、开发商还包括相关的各类服务机构,终于?#32456;业?#20102;一个同频共振的方向,它拥有美好未来,拥有诗和远方

城市更新——不仅有诗和远方,还有眼前的苟且

城市更新(UrbanRegeneration)?#19988;?#20010;外?#21019;剩?#22312;上世纪五六十年代在西方国家正式提出来。

 

西方城市更新兴起的背景有二:一是城市传统产业(包括工业、港口运输业等)的衰落;二是城市化发展到一定阶段后出现了大城市病。这两大?#25214;?#23548;致城市中心人口外移,出现产业空心化、贫民窟化、生活环境恶化等一系列问题。为了重振城市,?#36139;?#22478;市可?#20013;?#21457;展,城市更新提上了历史日程。在中国,一二线城市的发展也正在或即将进入这一城市发展阶段,从这个意义上说,城市更新是城市化中下一轮的大机会,笔者非常认同。

 

?#27426;?#36825;样的机会如何才能更好的把握?是传统开发商的菜吗?用过去开发新区的手法,简单移植到城市更新这个新风口可?#26032;穡?/p>

图:伦敦东区的金融中心


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城市更新的行业特质——眼前的苟且


如果我们抛开那些诗和远方的美好畅想,沉下心来总结国外的过往经验?#32422;?#28145;圳等国内城市的先行案例,会发现城市更新有着与传统开发完全不同的鲜明特点,可?#36816;?#26159;完全不同的行业特质。


特征一:多利益主体博弈

城市更新项目都是基于旧城区已有项目的保护、改造和改建,这就意味?#29275;?#38500;了投资商、开发商和政府,被更新项目的业主(业主的群体本身可能很复杂)和相关利益方如项目空间的各类使用者、经营者,还包括更新项目周边的社区牵涉的各类利益方,他们均是利益相关者。这里面不仅包含复杂的土地用途变性、规划变更等土地建设问题,还涉及到围绕各利益方的各类权利、利益的调整问题。

 

在国际上,往往要由政府或NGO等有公信力的社会组织全程参与,通过包括多方沟通会、听证会、方案征集会、方案公投等多种方式来寻找各利益方的平衡点。国内,由于相关法律法规缺乏,社会力量薄弱,利益主体复杂的项目几乎都很难推进,这使得可运行的城市更新项目大幅减少。


特征二: 多目标诉求

利益主体多元直?#25317;?#33268;城市更新必须满足不同主体的诉求,最终形成了多目标诉求的特征。这些常见的诉求包括,政府要求产业振兴、城市文化的传承发展(或称为城市复兴),投资人要求投资?#25214;媯?#21407;来的业主方希望坐地起价狠捞一笔,原来的经营方、使用方希望?#32422;?#30340;业务能通过更新得到升级或者更好的发展,周边的居民则希望通过城市更新改善环境,提升本社区的价值。


多目标诉求给项目在制定方案时带来了很大的?#35759;齲?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">能不能?#19994;?#28385;足多元目标的项目方案成为城市更新项目能否顺利实施的前提条件。


 特征三:项目周期长

前两个特征决定了,项目在前期耗费的时间通常很长。在国外,一个城市更新项目在方案论证阶段往往要花几年甚至十年以?#31995;?#26102;间,除了要搞定各利益方的各种诉求,还要应对在这期间相关政策、社会经济变迁和房地产市场变化等因素对项目带来的影响,有些项目,发力几年,政策可行了,钉子户没有了,结果经济不可行了、市场不可行了。按照传统房地产高周转的逻辑,开发商有这样的耐心和心理准备吗?

 图:历时17年的六本木之丘

 

特征四: 开发成本高

城市更新项目基本位于大都市的都心位置,土地整理的成本必然很高,漫长的开发周期增加了项目的资金成本,此外,为了满足多元利益诉求,项目开发中必然还要在公共设施、城市环境及历史文化保护等方面投入不菲成本,这些?#32426;?#39640;了项目的综合成本。


特征五:多资金来源

城市更新往往并非纯市场化项目,不能简单按照开发利润最大化的原则操作。开发内容中往往包含社会公益属性,好的开发能够极大改善周边环境、提升周边的土地价值,甚至带动整个城市区域的发展。从国外的很多项目看,往往都有政府补贴投入,此外一些社会公益资金?#19981;?#31215;极参与。由于周期很长,开发商除了自有资金和一些短期银行资金,还必须想办法获取长周期资金。这就需要开发主体能够架构复杂的投资结构,具备良好的资本运作和资金整合能力。甚至,由于项目的社会外部性特征决定了,开发主体常常是NGO组织而不是开发商,开发商更多只能扮演专业操盘角色。

 

特征六:多重功能和产业聚集

城市更新的项目成本?#28909;?#24456;高,要想获利,除了在资金来源上尽可能吸纳政府补贴及?#26434;?#21033;要求很低的社会公益基金外,最重要的?#19988;?#25552;升新项目的价值。除了单纯的功能升级,如工厂转为办公,住宅转为公寓等以外,随着消费升级和?#38469;?#36827;步,未来城市空间将像多重功能叠加转变,即在同一空间中叠加更多功能。


最典型的就是方所书店,它能够承受较高的租金,本质它已经不仅仅?#19988;?#20010;书店,还增加了交流、展?#23613;?#33402;术欣赏、文创等多重功能,变成了设计师向社会公众表达和传递思想的场所。只有这种多功能融合产生的叠加价值才能创造更大的项目价值。在这些功能的背后则是产业的整合与聚集。多重功能、产业聚集,看起来很美好,但是这对运营者的考验相较传统的地产开发,?#35759;?#22686;大了多个数量级。

  

图:方所青岛店


NO.2

 欲?#30475;?#22120;活,先炼金刚钻


上述六大特征表明,城市更新这块骨头虽香却不好?#23567;?#27442;?#30475;?#22120;活,先炼金刚钻。摩拳擦掌的企业和机构先把眼前的苟且搞定了是当务之?#34180;?/span>


第一,明确?#32422;?#21442;与城市更新的角色定位

城市更新的复?#26377;?#24847;味?#29275;?#21333;一主体、单一能力都是搞不定的。这里面至少有这么几个角色缺一不可:政府及项目统筹协调者、开发建设机构、投资人、运营商、专业服务商、资产管理机构。这其中,多元利益要求政府不可缺位,而价值实现主要?#25597;?#21151;能设计、产业生态的营造和运营,所以运营商和专业服务商也至关重要,最后,如何聚合资金,需要基于项目的资产管理对接资本市场,资产管理角色也不可或缺。在这里面,传统开发商如果不提升?#32422;?#30340;能力,单纯做开发建设机构,是最容易被替代的,对项目发展方向和利益分配也很难有多少话语权。


第二,审视自身能力与城市更新的要求进行匹配

一个城市更新项目一般需要城市设计、产业聚合、金融整合、资产管理、社会公关等多重能力,这?#19988;?#20010;标尺,每个要进入这一领域的企业?#21152;?#35813;量一量?#32422;?#30340;斤两,?#32431;醋约?#31350;竟哪些能力能够胜任城市更新的要求,观差显差,再根据?#32422;?#30340;角色定?#28784;?#27714;去有意识有目的补强能力,整合?#29486;?#36164;源。


第三,调整资金结构,重构商?#30340;?#24335;

周期长,资金多元,项目复合程度高?#23478;?#21619;?#29275;?#24555;周转高杠杆的资金模式和商?#30340;?#24335;与城市更新项目是格格不入的,如果不调整,用一句戏谑语:必然会?#32422;和?#22353;把?#32422;?#22475;了。


第四,精选项目,事前算赢

城市更新能否成功受很多因素影响,在决策阶段最重要的考虑就是政策、博弈成本、开发周期和市场预期。城市更新项目的政策研究、更新成本和开发周期的?#28010;?#27604;一般开发项目要难得多。这就要求企业必须准备充足的时间,借助专业机构把前期的工作做扎实,考虑各种意外和不利情况,把帐算明白,做到事前算赢。

图:成?#32423;?#21306;音乐公园


NO.3

 尾声

 

从大规模开发到城市更新,如同工业领域标准化的大规模生产到定制化的柔性制造,未来的城市化将?#19988;?#20010;更加精细化、个性化的城市发展时代。任何业务都是时代的业务,任何企业都是时代的企业,时代变了,我们的思维、我们的身段也要随之改变。


城市更新很美好,但诗和远方只留给懂她并愿意为之改变的人。

 

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